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    手握索菲特等品牌的重慶"酒店之王"如何熬過地產寒冬?

    2019-09-20 13:14編輯:admin人氣:


    自年月以來,隨著房地產調控政策批量出臺,房地產供需兩端政策及境內融資渠道不斷收緊。各地房業迎來了比亞洲金融危機還要艱難的時刻,不過這一次再也沒有萬億dqo。隨之而來的房企倒閉潮,正逐漸蔓延。而由于種種歷史原因,重慶似乎成為了這場地產業轉折的開端。

    重慶博一地產、重慶華倫地產、重慶沿江地產、重慶典雅房地產、重慶晉愉地產、重慶海港地產等曾經的地產名企,均因債務、市場等原因紛紛破產或申請破產。素有重慶酒店之王dqo之稱的重慶地產大佬申基集團,也傳出出了些問題dqo。

    申基集團可以稱得上是重慶最大的酒店業主,其擁有索菲特、悅榕莊、威斯汀、豪生等一眾國際高端酒店品牌。然而據公開資料顯示,申基自稱因資金鏈斷裂,集團自以來已經經營困難mdahmdah這也引發了觀察者的猜想:申基集團的這種狀態,會否引發大面積債務違約、甚至要破產清算?如果真是如此,那么受牽連的金融機構與債務總額又有多少?

    最關鍵的問題是,申基集團旗下的酒店資產,將何去何從?打包尋求出售或許也并非全無可能。

    申基集團折射出的種種問題,其背后有著某種深刻的時代必然性而這家重慶酒店之王dqo下一步能否順利完成破產清算,目前尚不得而知。而受連鎖反應影響,國內愈演愈烈的高星酒店拋售何時進入高潮?有誰會領養這些出生即錯誤的怪胎酒店dqo?接盤者又將如何重塑資管運營?似乎仍然沒人能給出答案。

    這一切究竟是怎么發生的?

    凜 冬

    申基集團走到今天的局面并不突然。據公開報道,其早在前年便已遭遇債務危機。

    年年中,公司旗下轉型養老+地產dqo的代表項目悅榕莊,其二期排洪道、管網以及主體鋼筋工程涉及多萬元的勞務費開始無法兌現到年月,針對市民徐某關切的項目重啟問題,重慶市北碚區政府在公開信箱中披露:申基集團出現資金問題,悅榕莊二期項目已經停工一年多,政府正幫助申基集團重組和轉型。

    年下半年,因汽車銷售業務招致借貸訴訟,集團旗下的重慶正典汽車銷售公司、銀行存款萬元均被凍結。與此同時,其全資子公司重慶平方厘米房地產經紀公司的數名員工拉橫幅抗議拖欠工資,部分員工指出欠薪已長達半年。集團隨后承諾予以一次性補齊,額外補償將以下屬各酒店消費券的方式支付。

    年月日,申基金融廣場負二層個車位和間倉儲用房,在重慶聯交所掛牌進行司法拍賣,掛牌價萬元。據了解,該廣場由申基集團旗下的解放碑威斯汀酒店與A甲級寫字樓組成,而事實上,《重慶晨報》早在年月日就曾報道,申基集團以億元的價格尋求出售該資產。

    或許是出于緩解高危資金鏈的考慮,申基集團此前先后嘗試借殼光星電子(后更名申基國際)、引入央企中新房華夏實業,以期為自身輸血dqo。但到年年初,申基國際收到清盤呈請、中新房華夏實業選擇退出后,至今再無資方入局。

    進入年,申基債務狀況進一步惡化。據企查查資料顯示,集團(包括旗下公司)遭到電梯、混凝土、信息技術、小額貸款等多家供應商起訴,包括重慶江北區聚興小額貸款股份有限公司、渝北區合盈小額貸款(重慶)有限公司、北部新區同誼小額貸款有限公司、重慶瀚華資產管理有限公司等多家地方金融機構均牽涉其中。而因為違反財產報告制度、有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務,申基集團已先后多次被列入失信被執行人。

    事實上,此種慘狀并非申基集團獨有。環顧整個重慶,房地產的寒潮早已強勢來襲。

    年月日、月日,重慶某旅游地產被分為次拍賣,共折合人民幣萬元mdahmdah據了解,這些房產均屬于重慶夏宮實業有限公司。而早在此前的月,該開發商的套住宅作價多萬元被拍賣。業內人士推算,該地產的資金鏈窟窿,最少在一個億以上。

    年月日,曾上過地產強榜單的房企金萬科也發布《重慶金萬科房地產開發有限公司關于債權申報的公告》。而經過媒體梳理,近年來諸如重慶博一地產、重慶華倫地產、重慶沿江地產等曾經的地產名企,均因債務、市場等原因紛紛破產。

    由于資金鏈已經斷裂卻抽身不得,另一家當地開發商順祥集團甚至坦言,能破產也是一種幸福,有的房企想破產都破不起。dqo

    宿 命

    行業轉型難免會遇到陣痛,但為何在重慶會變得如此慘烈?重慶智安信實業有限公司董事長肖磊,曾就此發表過觀點。

    其一是政策原因,國企、央企被要求陸續退出房地產市場。dqo事實上,自年初開始,當地國有企業已陸續出現有剝離在渝地產業務的動作。據不完全統計,包含重慶商投集團、重慶糧食集團、重慶渝能產業集團、重慶商社集團、重慶能源投資集團、重慶輕紡控股集團、重慶新華書店集團在內的共計家國企,均在年重慶聯交所上公示過,轉讓其在渝地產業務的公開掛牌信息。

    另一方面,宏觀政策的出臺,讓他們意識到危機的迫近。部分企業感覺到壓力,房子在未來兩三年內將會出現下降通道,他們必須脫離風險。dqo

    如果對重慶樓市有了解,會發現該地的土地政策曾極度寬松。受多組團的城市格局、低占比的建成區域面積、創新的地票制度等因素影響,重慶天量的土地供應規模由此成為常態,以年為例,彼時重慶的土地供應突破 萬平,其中僅住宅供地就在萬平以上,超過北上兩地之和。

    這與酒店業有何聯系?

    在TBO(旅游商業觀察)此前一篇關于五星級酒店拋售潮的文章中,明宇商旅BD部副總經理趙亞軍對此作過分析:此前開發商拿地建房,通常會被要求依照區域規劃建設酒店作為配套,但包括項目選址、星級選擇等可能并不符合商業邏輯而另一方面,開發商除了賣房子,本身也不會過多地投入到對酒店的專業調研和管理運營。所以,大量的怪胎dqo落地也就成了必然。

    重慶的酒店業經營概況到底有多糟糕?以南京為參照,根據國家旅游局監督管理司數據顯示,年兩地星級酒店的固定資產原值大致相當mdahmdah南京億,重慶億(攜程A內重慶地區上架的三星及以上酒店數量達到家,幾乎是南京的倍)。在營收方面,盡管重慶以億領先億的南京一個身位,但具體到實際運營效率和最終投資回報,兩者完全不具備可比性

    同時,該數據顯示,年南京星級酒店的利潤總額達億,利潤率為%重慶利潤總額為-億(年,國內星級酒店在連虧年后首次實現整體盈利),利潤率為-%聚焦到最后的資本化率,南京的數據為%(靜態回收期年),重慶則是-%。

    顯然,目前重慶星級酒店運營處于負現金流狀態,常態化運轉全靠業主抽調資金輸血dqo。

    對于絕大多數業主而言,其抽調的資金基本來自房產銷售后的回款。在早前樓市尚未遭遇政策上箍dqo時,眾開發商靠這套模式復制粘貼dqo大都能暢行無阻。但自從官方在二手房交易中不斷去杠桿dqo,再加上對消費貸dqo、經營貸dqo等渠道的整治,樓市成交量的持續下滑,正不斷為其繃緊的資金鏈加壓。

    而且從地價房價比來看,重慶地價基本為住宅成交均價的/,與大部分參照城市一致,而溢價率卻僅為%,為十大城市中最低,低于其平均水平近個點。在這樣的背景下,再加上房地產銷售端的成本逐年上升,重慶的地產商業主們越來越養不起dqo酒店,也成了一個必然結果。

    中國指數研究院最新數據顯示,月各線城市樓市成交均同比下降,個主要城市樓市成交面積同比下降%。聚焦到重慶,該地月末突然宣布新購住房兩年內禁止交易,直接將投機性的房產交易鎖死。

    數據顯示,月重慶市商品房共成交套,較去年同期的套下降超過%成交面積環比更是直降%面對接下來更為劇烈的樓市大降溫,那些完全不曾思考過配套運營的業主,將因為缺乏穩定的現金回流而很快出局。

    另一個方面,申基集團或許也是中了高成本融資的qo毒qo。

    事實上,開發商做酒店配套,主要是從順應規劃要求和提升房產溢價兩方面考慮。但還有一點需指出的是,開發商自持酒店的另一個作用,是可以以此作資產抵押,從金融機構貸款進行房地產的再開發。

    然而重慶地區星級酒店供給已經處于嚴重飽和狀態,在酒店運營無法產生正現金流的情況下,金融機構對該物業的估值之低或者設定利率之高,會相當現實。據重慶酒店業人士透露,申基集團此前打造威斯汀酒店,從恒豐銀行貸款的利率達到%以上。

    未 來 ?

    盛名dqo如申基集團,或許確實要走到了破產邊緣。而盡管申請容易,但一個繞不過去的猜想是,申基事件涉及的數十位債權人,能否就破產后的資產清算價格和分配機制,達成一致?

    盡管坐擁一眾國際高端品牌酒店,但該資產包的折現很難盡如人意。另外一點是,按破產流程和分配順序看,申基集團想要如愿實現破產清算,其過程中涉及到的各種利益糾葛很難處理。

    我們想象中清算就是直接把資產賣給銀行,但事實上這債務里面的結構太復雜,涉及的債權人過多,即便是法院估計也很難處理。dqo一位諳熟破產清算流程的業內人士介紹,按破產清算的順序,先后應該是員工工資、銀行授信、債權人,可能折現的資金到第二位的銀行就不夠分了。但出售資產包要得到債權人的同意才能賣,他們拿不到錢怎么愿意?dqo

    可以猜想,申基集團的破產要想獲得地方政府同意,這個過程不會輕松。但另外值得探討的是,究竟有誰會購進這批申基旗下的酒店?

    以前酒店都是靠房地產養,但現在輸血的母體被直接lqo打死了qo。而貸款成本那么高,社會的總投資回報又完全跟不上,酒店行業未來究竟該怎么辦?dqo面對行業性困境,這應該是國內迷茫的酒店業者最真實的寫照。

    受本世紀初經濟型酒店的發展路徑影響,國內酒店業發展的輕資產理念被奉為圭臬。但伴隨著存量時代的到來,現如今酒店市場已經換了人間。尤其面對坐擁稀缺性物業的業主,不論是酒管公司還是眾籌的投資人,在其面前幾乎不具備絲毫話語權。業者黃生認為,由輕轉重mdahmdah或許會成為下個階段行業發展的隱性趨勢。

    如果關注美國會發現,家酒店不動產的頭部集團,占據了美國酒店不動產%的市場,而且這些不動產中很多都是經濟型和中端酒店。dqo而對比國內黃生談到,除了萬達的高星酒店資產包,類似美國酒店集團這種專門做不動產投資的基金,資產超過家以上規模的,目前一個都沒有。

    現在酒店業都喜歡走輕資產路線,原因一是門檻低,另外對資金的需求量也不大但事實上真正在背后賺錢的都在做重資產:一方面租金收益數倍于酒店經營利潤,另一方面不動產的升值太驚人,要知道,不同于輕資產的估值邏輯,不同產就是按正常市價交易,年時間可以升值、倍。dqo

    逆向型往往會有市場。dqo黃生談到,伴隨著酒店拋售潮的強勢來襲,如何在海量的物業中把具備價值投資的標的撈出來,對未來專業的產業基金而言,核心在于安全的把控。

    所謂安全評估,首先就像上面說的,要有篩選價值標的的能力第二,你要有海量的市場交易數據,才能對交易價格的安全性做把控最后則是通暢的退出渠道,如果客戶有折現需求,基金可以幫他找到買家快速脫手。dqo

    結合近期北京W酒店被天府基金億接盤的消息來看,某種程度上,該預判正在逐步得到驗證。據相關數據顯示,年,內地五星酒店出售數量超過家的省和直轄市,僅有北京、上海、浙江三地進入,海南、江蘇兩地相繼入局,到年,整個范圍又有了進一步擴大。

    伴隨國內高星酒店資產買賣的風起云涌,市場對其的估值模型會有怎樣的調整?誰能在這場存量大戰中奪得先機?而在共享am跨界等理念的大行其道dqo下,資管方如何就不同物業匹配差異化的運營策略,并盡可能實現價值的最大化?對于仍然晦暗不明的酒店業未來,記者將保持觀察。

    (來源:品牌酒店資訊)

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